Prêts immobiliers :la hausse des taux ralentit

Les taux des crédits immobiliers ont gagné entre 0,05 % et 0,25 % selon les durées et les région. Les banques continuent d'appliquer à leurs tarifs une faible marge.

Au plan régional, le Sud-Ouest et l'Ouest affichent une grille tarifaire très compétitive avec un taux de seulement 4,05% sur quinze ans. Pour un prêt accordé sur vingt ans, le Sud -Ouest propose des tarifs sur la base d'un taux nominal de 4,25 %Entre la mi-avril et la mi-mai, les taux fixes de crédit immobilier ont progressé de 0,05% à 0,25%, selon les durées et les régions, d'après le dernier baromètre régional. Pour un financement sur quinze ans, le taux nominal (hors assurance) se maintient -comme le mois dernier -à 4,05%. Mais pour un financement immobilier octroyé sur vingt ans, il s'élève en moyenne à 4,30% contre 4,25 % un mois plus tôt.

13 banques privées au banc d'essai

En gestion de fortune, chaque maison à sa spécialité. Notre tableau synthétique de l'offre, des services et des prix de 13 banques privées.

Selon Bain & Company, 1,9 million de ménages détiennent plus de 150 000 euros d'actifs financiers. Parmi eux 1,1 million disposent de 150 000 à 500 000 euros et 200 000 de plus d'un million d'euros. La plupart se contentent de prestations bancaires classiques, dont ils sont rarement satisfaits : les conseillers des grands réseaux, qui administrent chacun plus de 400 clients, n'ont guère de temps à consacrer aux besoins spécifiques des foyers aisés.

Pour éviter de voir cette manne de clients « haut de gamme » fuir vers des spécialistes comme Rothschild, les grands réseaux ont créé depuis la fin des années 1990 des filiales dédiées (Société Générale Private Banking en 1997, BNP Paribas Wealth Management en 2000, LCL Banque Privée depuis 2007 ou Crédit Agricole Banque Privée depuis 2009, au déploiement variable selon les caisses). Avec 250 000 euros (Bnp Paribas) ou 300 000 euros (LCL) d'actifs financiers à confier, on peut désormais bénéficier dans certains établissements de lieux d'accueils dédiés et de conseillers dits « patrimoniaux » (aussi appelés « banquiers privés »), plus chevronnés et surtout, moins surchargés.

Du moins en théorie ... Ces derniers gèrent tout de même 200 à 320 comptes selon les maisons (chiffres ci-contre). Pour avoir droit au tapis rouge et aux prestations sur mesure, il faut en fait être éligible aux cellules plus select de « gestion de fortune », accessibles au delà d'un million d'euros (4 millions chez LCL, 5 millions chez Bnp Paribas). Ou opter pour un établissement au ticket d'entrée directement élevé (1 million d'euros chez Société Générale Private Banking, Neuflize OBC, HSBC*, Pictet ou la BGPI, 3 millions chez Rothschild & Cie). Là, les banquiers ne sont responsables que de 150 relations familiales en moyenne. Prudence : leurs effectifs varient beaucoup selon les boutiques (comparez les ratios de prise en charge des clients grâce aux éléments du tableau ci-dessus).

Où trouver les meilleures solutions sur mesure ?

Chef d'entreprise, immobilier haut de gamme ou gestion financière haute couture. chaque maison a sa spécialité. une fois vos besoins définis, il suffit de choisir le bon établissement. A lire, dans notre article« Où trouver les meilleures solutions sur mesure ».

Tapis rouge

Si vous avez besoin de conseils pour structurer votre patrimoine (allocation d'actifs, assurance-vie, immobilier, SCI, holding, etc), ordonner votre situation familiale ou fiscale (régime matrimonial, donations, patrimoine international, etc), il vous faudra faire appel à des experts juridiques et fiscaux. Ces derniers, baptisés « ingénieurs patrimoniaux « -anciens notaires ou avocats dans l'idéal -épaulent dans chaque établissement les banquiers privés pour les questions techniques. Parmi les équipes les plus disponibles, celles de Rothschild & Cie (20 ingénieurs pour 600 familles contre 25 chez BNP Paribas pour 130 000 clients « privés » et 1 000 familles en gestion de fortune). Lors du rendez -vous de prise de contact, vous rencontrerez probablement un de ces ingénieurs. Souvent, celui-ci réalisera ensuite une étude patrimoniale. Si ce panorama n'est pas bien ficelé, fuyez. S'il est sérieux, renseignez-vous sur le suivi ultérieur : vous êtes en droit d'attendre un bilan annuel complet et des études ciblées pour des problématiques précises (pour étudier les effets d'une donation partage ou pour créer une SCI, etc). Vérifiez aussi que la maison peut vous assister pour des déclarations d'impôts complexes, par exemple si l'articulation des revenus et des déficits fonciers reste un peu obscure à vos yeux.

Une gestion sous mandat haute couture

Le coeur de l'offre des banques privées demeure la gestion « sous mandat » : vous déléguez les arbitrages sur un portefeuille donné avec des objectifs et un profil de risque précis. Entre 50 000 et 250 000 euros, on vous propose des solutions standardisées (arbitrages trimestriels automatiques, fonds « maison » prédominants, etc). Les performances peuvent être bonnes, mais tous les portefeuilles se ressemblent et joindre le gérant se révèle mission impossible. Pour une gestion sur mesure, il faut souvent mettre sur la table près d'un million d'euros (500 000 euros chez Barclays, 750 000 euros à la Banque privée 1818 et à la Société Générale). « Vous pourrez alors insister pour investir dans une société qui vous tient à coeur, mettre l'accent sur un secteur, et bien sûr, exiger une large palette de supports (fonds, obligations, fonds structurés) », détaille Laurent Joly, directeur mondial de l'ingénierie patrimoniale chez Société Générale Private Banking.

* L'établissement pourrait relever son seuil à 3 millions d'euros d'ici quelques mois.

ASSURANCE VIE

Le Sénat propose de prélever 20.000 euros sur le patrimoine des personnes âgées aisées pour mieux prendre en charge la dépendance de ceux qui en ont le plus besoin.

Il faut recourir au patrimoine des personnes âgées après leur décès pour financer la prise en charge de la dépendance, à condition que cela résulte d'un choix clair et ex ante du bénéficiaire. C'est la position de la mission d'information du Sénat sur la dépendance, qui a examiné hier son rapport final. Il alimentera la réflexion des groupes de travail mis en place par le gouvernement afin de préparer la réforme, promise pour l'automne. Les sénateurs explorent différentes pistes afin d'améliorer l'aide aux personnes dépendantes. « Pour faire face aux besoins, il faudra dégager des ressources », souligne Alain Vasselle, rapporteur UMP de la mission.

L'idée serait de prélever une fraction du patrimoine des personnes âgées les plus aisées lorsqu'elles touchent l'allocation personnalisée d'autonomie (APA), principale prestation de prise en charge de la dépendance. La personne aurait le choix entre deux solutions au moment où elle devient dépendante. Si elle souhaite transmettre l'intégralité de son patrimoine à ses héritiers, elle ne toucherait que la moitié de l'APA. Si elle veut bénéficier de l'allocation à 100 %, on prélèverait 20.000 euros au maximum après son décès sur son patrimoine, au-delà d'un seuil compris entre 150.000 et 200.000 euros.

« Ce gage sur patrimoine permettrait d'économiser 800 millions d'euros par an au moins, une somme qu'on redéploierait vers les personnes qui en ont le plus besoin », argumente Alain Vasselle. L'APA coûte plus de 5 milliards. Conscients que cette proposition est controversée, les sénateurs soulignent que l'APA resterait universelle, que le gage ne concernerait pas les résidents des maisons de retraite et qu'il resterait limité, puisqu'il représenterait au plus 15 % de la succession. La mesure concernerait néanmoins une large population : plus du tiers des allocataires jouissent d'un patrimoine de plus de 200.000 euros.

Une grande partie de la majorité parlementaire défend cette proposition. « C'est inéluctable », estime Jean-Jacques Jégou, vice-président centriste de la mission sénatoriale. A l'Assemblée, la députée UMP Valérie Rosso-Debord faisait la même proposition en juin. La gauche, elle, y est majoritairement hostile.« La plupart des personnes âgées concernées ne voudront pas qu'on touche à leur patrimoine et verront leur aide réduite de moitié », redoute Bernard Cazeau, vice-président socialiste de la mission. Quant au gouvernement, il ne s'est pas encore prononcé, mais il hésite face aux levées de boucliers prévisibles.

Assurances privées

Le rapport estime qu'il faut aussi développer le recours volontaire aux assurances privées. Hostile à une couverture obligatoire, la mission propose une aide publique à la souscription d'une assurance pour les plus démunis. Elle veut faciliter la réorientation de l'assurance-vie et de l'épargne-retraite vers la dépendance. Autre axe de réflexion : l'inclusion de la garantie dépendance dans les complémentaires santé.

Quant à l'idée d'aligner le taux de CSG des retraités sur celui des actifs, « la question ne peut être abordée que dans le cadre d'une réflexion plus globale sur les dépenses fiscales en faveur des personnes âgées », juge Alain Vasselle. La création une deuxième journée de solidarité mérite en revanche d'être étudiée, de même que l'élargissement de l'assiette de la contribution solidarité autonomie.

La hausse du Livret A entraîne celle des autres livrets et plans

A partir du 1er août 2010, le taux de rémunération du Livret A passe à 1,75% et celui du Livret d'épargne populaire à 2,25%.
Les taux des livrets de l'épargne réglementée n'avaient pas été modifiés depuis le 1er août 2009, époque à laquelle le taux du livret A avait été fixé à 1,25%. Au Journal officiel du 24 juillet 2010, un avis du ministère de l'Economie et des Finances modifie la grille des taux réglementés.
Le relèvement du taux du Livret A permettra à chaque épargnant de gagner 76,50 euros de plus sur un an ... à condition d'avoir son livret plein.
Des taux en hausse moyenne de 0,50 point
Ainsi, à compter du 1er août 2010, les taux d'intérêt annuels de rémunération des livrets, plans et comptes non fiscalisés sont fixés comme suit :
1° Les taux des livrets A, des livrets d'épargne institués au profit des travailleurs manuels et des livrets de développement durable (le LDD remplace le Codevi) sont égaux à 1,75 % (contre 1,25 % précedemment) ;
2° Le taux des comptes spéciaux sur livret du Crédit Mutuel est égal à 1,75 % (contre 1,25 % précedemment) ;
3° Le taux des comptes sur livret d'épargne populaire est égal à 2,25 % (contre 1,75 % précedemment);
4° Le taux des livrets d'épargne-entreprise est égal à 1,25 % (contre 0,75 % précedemment) ;
5° Le taux des comptes d'épargne logement hors prime d'Etat est égal à 1,25 % (contre 0,75 % précedemment) ;
6° Le taux des plans d'épargne logement hors prime d'Etat est égal à 2,50 % (pas de modification).
Les taux pratiqués retrouvent le niveau qu'ils avaient entre les 1er mai et 31 juillet 2009.
Le seul produit réglementé dont la rémunération n'est pas revue à la hausse au 1 er août 2010 est le Plan d'épargne logement (PEL). Déjà, en février 2009, sa rémunération était restée étale. Rémunéré à 2,50% ou à 3,50% (avec la prime d'épargne plafonnée à 1.525 euros), selon que l'on utilise ou pas ses droits à prêt immobilier, le PEL est donc redevenu attractif. Les souscriptions actuelles ouvrent droit à un prêt immobilier au taux de 4,20%, hors assurance.
Les personnes faiblement imposées et les jeunes comblés
Les épargnants de moins de 25 ans ou les foyers modestes doivent préférer le Livret jeune ou le Livret d'épargne populaire (LEP) au Livret A. Mieux rémunérés, ces livrets offrent les mêmes avantages en termes de disponibilité de l'épargne et de fiscalité.
Les foyers modestes doivent préférer le Livret d'épargne populaire (LEP) au Livret A. Mieux rémunéré, il offre les mêmes avantages en termes de disponibilité de l'épargne et de fiscalité. Le LEP offre, à compter du 1 er août 2010, une rémunération de 2,25% à toute personne non imposable ou payant un impôt inférieur ou égal à 757 euros sur le revenu de 2009. Le dépôt minimal à l'ouverture d'un LEP est de 30 euros, et vous pouvez déposer jusqu'à 7.700 euros, intérêts non compris.
Les épargnants de moins de 25 ans doivent se tourner en priorité vers le Livret jeune. Sa rémunération est au minimum égale à celle du livret A, c'est-à-dire 1,75% à compter du 1er août 2010. Certaines banques offriront donc des taux de l'ordre de 2,50% ou plus. Ainsi, la BRED rémunère-t-elle déjà le Livret Jeune à 3,50 % et LCL passera sa rémunération à 2,75 % à compter du 1 er août 2010. Exclusivement réservé aux 12 à 25 ans, le livret jeune exige un dépôt minimal de 15 euros. Le maximum des dépôts est de 1.600 euros, intérêts non compris.

Le taux de rémunération du Livret A sera relevé au 1 er août

Le placement préféré des Français devrait passer de 1,25 % à 1,50 %, voire 1,75 %, le 1 er août. Le retour de l'inflation promet de renforcer son statut de placement atypique alors que la rémunération des autres placements pâtit de taux de marché bas.

U ne bonne nouvelle n'est pas exclue », laisse-t-on entendre dans l'entourage de Christine Lagarde. Quelle bonne nouvelle ? La hausse du taux de rémunération du Livret A, qui a connu au plus grand dam de ses quelque 50 millions de détenteurs une érosion continue depuis près de dix-huit mois. Maintenu à son plancher historique de 1,25 % depuis un an, le produit d'épargne préféré des Français devrait en effet voir son taux remonter à 1,50 % voire à 1,75 % le 1 er août.
Deux fois par an, le 15 janvier et le 15 juillet, le niveau de rémunération du Livret A est en effet calculé selon une formule mathématique fondée sur l'évolution des taux courts du marché, d'une part, et sur celle de l'inflation hors tabac, d'autre part. Si le premier pilier des taux reste très bas, le second affiche une remontée sensible depuis plusieurs semaines. La baisse de l'euro, qui renchérit les prix des produits importés, combinée à la hausse des prix de l'énergie a en effet relancé l'inflation. Selon les prévisions des économistes d'Exane, l'indice des prix hors tabac au 30 juin devrait ainsi atteindre 1,48 % sur un an. En intégrant cette estimation dans la formule mathématique, le taux du Livret A grimperait ainsi à 1,75 %.
Rendement réel positif
Les faits pourraient légèrement modifier ces projections d'inflation à la baisse, car les prix de l'énergie ont tendance à redevenir plus raisonnables depuis quelques semaines. Mais pour que la rémunération du Livret A soit maintenue à son plancher actuel, il faudrait que l'inflation soit strictement inférieure à 1,2 % en juin, ce qui paraît improbable.
La question pour les épargnants est donc plutôt de savoir quel sera le niveau exact de la hausse : 1,5 % ou 1,75 % ? Quelle que soit la réponse, c'est pour eux une bonne nouvelle car leur produit de placement préféré retrouvera un rendement réel positif. Cette évolution a donc toutes les chances de conforter le mouvement actuel de collecte positive : entre les mois de janvier et avril, les sommes déposées sur le Livret A ont atteint 2,79 milliards d'euros, ce qui porte à 187,7 milliards d'euros le montant total des sommes collectées à fin avril par le placement. Les banques ne manqueront pas d'accompagner le mouvement dans la mesure où le Livret A leur apporte une ressource peu onéreuse et stable. Une aubaine dans la période actuelle où les liquidités sur le marché interbancaire sont rares et chères.
Pour l'assurance-vie, principal concurrent du Livret A dans le coeur des Français, c'est une mauvaise nouvelle, qui vient s'ajouter à celle d'un nouvel alourdissement de sa fiscalité dans les prochains mois. La hausse de taux du Livret A intervient dans un contexte de taux de marché très bas qui pénalise non seulement l'assurance-vie mais aussi les professionnels du logement social. Ils utilisent en effet la collecte du Livret A pour financer leurs projets. La hausse de son taux a donc un impact direct sur le coût de leur ressource.

Prêts immobiliers : baisse généralisée des taux d'intérêt en mars [ 12/03/10 - 17H55 ] Les taux d'intérêt des prêts immobiliers baissent, à la mi-

Déjà historiquement bas, les taux d'intérêt (fixes) des prêts immobiliers continuent de baisser en mars, selon le courtier en ligne empruntis.com. "La baisse est quasi-générale, sur toutes les durées et dans toutes les régions, explique-t-on chez empruntis.com. De nouvelles baisses assez inattendues ont été enregistrées depuis seulement quelques jours. En effet, un grand réseau (ndlr : BNP Paribas) pour lequel nous anticipions une stabilisation des barèmes déjà très bas, a procédé à une baisse conséquente de 0,10% en moyenne ".

La concurrence est vive

" Pour ce premier temps fort habitat, certaines banques ont donc choisi de se donner clairement les moyens de capter une nouvelle clientèle en proposant des taux toujours plus bas. Dans ce contexte de concurrence extrêmement forte, il n'est pas exclu que nous observions dans les jours et les semaines qui viennent d'autres légers mouvements baissiers de la part de banques concurrentes qui souhaiteraient rester bien positionnées dans la course à la conquête client ", ajoute Maël Bernier, directrice de la communication chez empruntis.com.

Les taux moyens reculent à 3,70% sur 15 ans et à 3,85% sur 20 ans, soit un recul de -0,05% par rapport au 15 janvier. Au total depuis le plus fort de la crise des liquidités qui a touché les banques, en octobre 2008 (taux fixe à 20 ans de 5,40% en moyenne), le taux à 20 ans a cédé ... 155 points de base.

Les taux fixes des prêts immobiliers sont généralement fixés à partir des taux des emprunts d'Etat à long terme (OAT à 10 ou 15 ans). L'OAT à 10 ans par exemple a beaucoup oscillé cet été, mais elle reste globalement orientée à la baisse : 3,66% le 10 mars, contre 4% à son plus haut des douze derniers mois, début juin, ce qui est bon signe pour les prêts immobiliers

France : croissance flatteuse mais fragile fin 2009

Paris a dégagé une croissance de 0,6%, là où Berlin se contente d'un zéro pointé. Mais au-delà de cet affichage, la sortie de crise de l'économie française reste problématique.
La performance est-elle solide, et appelée à se renouveler ? L'économie française s'est distinguée au sein de la zone euro en dégageant au quatrième trimestre 2009 une croissance 0,6%, là où la puissante Allemagne se contente d'un zéro pointé, L'Espagne reste en zone négative pour la sixième période consécutive (-0,1%), et où l'Italie, après un sursaut au troisième trimestre, est victime d'un nouveau creux de son activité en fin d'année (-0,2%) . L'ensemble de la zone euro n'affiche qu'une progression de +0,1%. Seules l'Estonie (+2,6%) et la Slovaquie font mieux que la France parmi les seize pays membres de la zone euro.
La performance de Paris a de quoi réjouir Christine Lagarde, qui s'est félicitée vendredi de ce "résultat satisfaisant (...). J'avais dit qu'on terminerait l'année sur les chapeaux de roues, il y a beaucoup de gens qui se sont moqués de moi à ce moment-là", a-t-elle rappelé. Mais
C'est la consommation qui a tiré l'activité en fin d'année en France. Au quatrième trimestre, les dépenses de consommation des ménages ont augmenté de 0,9% (après 0,1% au troisième trimestre). Cette hausse s'explique par une nette progression des achats d'automobiles ( 8,0% après -0,4%), grâce à la prime à la casse, qui va progressivement diminuer en 2010, souligne l'Insee. Autre point supérieur aux attentes, la reconstitution des stocks, avec une contribution positive En revanche, l'investissement s'est de nouveau contracté "nettement" (-1,2% après -1,4%) et le commerce extérieur a contribué négativement à la croissance du PIB.
Au-delà du facteur prime à la casse, la traditionnelle force d'inertie de l'économie française - moins sujette aux fortes secousses à la baisse, moins réactive à la hausse - est l'explication la plus souvent évoquée de ce différentiel important avec les pays voisins. Mais dans quelle mesure cette performance peut-elle se maintenir en période de sortie de crise ? La prévision officielle de Bercy pour 2010 est de 1,4%. Soit le même chiffre que Berlin. Le consensus moyen des économistes se situe d'ailleurs aussi, pour l'Hexagone, à 1,4% cette année. Mais il recouvre une palette remarquablement large, qui va de 0,6% (de la part de l'OFCE) à +2% (Coe-Rexecode) et même 2,6% (UBS).
"Les chiffres sur la consommation automobile, si l'on se rappelle la "balladurette" et la "jupette", ne sont pas forcément une bonne nouvelle, commente Philippe Waechter, directeur de la Recherche Économique chez Natixis. L'autre élément remarquable, la forte variation de stock,supérieure à celle enregistrée aux Etats-Unis, n'est pas de meilleur augure. Au premier trimestre, les entreprises risquent de se trouver dans une position inconfortable, avec de gros stocks et une demande faible. Pour moi les chiffres de ce matin ne sont pas bons du tout, au-delà de l'affichage favorable". Et plusieurs autres prévisionnistes redoutent une baisse de la consommation des ménages français, avec la diminution progressive de la prime à la casse. L'hypothèse d'un nouveau creux de l'activité, craint par de nombreux analystes concernant la région d'exercice de l'euro, est en revanche écarté par la quasi-totalité des observateurs pour la France.
La zone euro est-elle mal partie en 2010 ? "Le zéro allemand est un peu décevant c'est vrai, mais c'est une première estimation. N'oublions pas que le redémarrage du commerce mondial date de début 2010 seulement. Les signaux positifs sont là désormais, lisibles via les indicateurs mensuels, notamment aux Etats-Unis et au Japon. La baisse de l'euro est plutôt une bonne nouvelle à cet égard, et la France, avec ses spécialisations industrielles, est concernée par ce rebond des exportations", avance Patrice Gautry, chef économiste à l'Union Bancaire Privée. La Chine, elle, est en train de tenter de refroidir une économie en surchauffe. "Nous assistons à une sorte de front renversé de ce G2 mondial, par rapport à début 2009 : la Chine freine et les Etats-Unis repartent". Là se situe sans doute, pour la zone euro aussi, la clé de la reprise en 2010.