Immobilier locatif : la nouvelle fiscalité

Publiée au journal officiel du 29 décembre, la loi de finances pour 2012 fixe les nouvelles règles pour l'investissement locatif dans le neuf, géré ou non. Le point sur les changements.

Scellier BBC : réduction d'impôt de 13 % et prix au m2 plafonnéLa loi de finances pour 2012 donne un sérieux tour de vis sur les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif dans le neuf. Qu'un particulier investisse dans le cadre du régime Scellier (logement vide loué à titre de résidence principale du locataire) ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (appartement loué meublé et géré par un exploitant une résidence de tourisme), il devra se contenter d'une réduction d'impôt minorée.

A condition de signer un contrat de réservation d'un logement neuf BBC à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n'aura droit qu'à une réduction d'impôt de 13 % dans la limite de 300.000 euros, à étaler sur neuf ans. Rien de comparable par conséquent avec la réduction d'impôt de 22 % accordée pour un achat effectué en 2011.

Grenelle de l'environnement oblige, l'investisseur n'aura droit à aucune réduction d'impôt, s'il achète un logement neuf non BBC dans un programme dont le permis de constuire à été déposé après le 01/01/2012.

A noter toutefois qu'un régime transtoire permet d'obtenir encore une réduction d'impôt de 22 % dès lorsqu'on signe un contrat de réservation ou un compromis de vente signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011 et qu'on signe l'acte notarié jusqu'au 31 mars 2012.

Outre le verdissement de l'investissement Scellier, la loi de finances pour 2012 introduit un plafond par m2 de surface habitable. Fixé par décret, ce plafond vise à recentrer la dépense fiscale sur les zones les plus tendues, c'est-à-dire celles où la demande locative est la plus forte. Déjà adopté pour les investissements immobiliers outre-mer, ce système de prix de revient plafond s'applique donc désormais en métropole. En outre, le législateur a finalement confirmé la fin de l'avantage fiscal Scellier en décembre 2012.

Censi-Bouvard : une réduction d'impôt de 11 %

A condition de signer un contrat de réservation d'un logement neuf dans une résidence de tourisme à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n'aura droit qu'à une réduction d'impôt de 11 % contre une réduction d'impôt de 18 % accordée pour un achat effectué en 2011.

En seconde lecture de la loi de finances pour 2012, les députés ont revu et corrigé le régime transitoire du dispositif Censi-Bouvard. « Le taux de réduction d'impôt sur le revenu de 18 % s'applique sans coup de rabot de 15%, si l'investisseur signe un contrat de réservation ou un compromis avant le 31 décembre 2011 et signe l'acte authentique au plus tard le 31 mars 2012 explique Thibault Bravard, avocat associé chez Bravard avocats à Lyon. Cela signifie qu'il doit prendre au plus tard le 31 décembre 2011, l'engagement de réaliser un investissement immobilier : réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts, compromis ayant date certaine, etc » . Le compte à rebours a donc largement commencé pour les investisseurs souhaitant bénéficier de l'actuel régime fiscal Censi-Bouvard ou Scellier en signant leur acte d'acquisition chez le notaire au cours du premier trimestre 2012. En tout cas, avant le 1 avril 2012.

Immobilier locatif « Scellier » : la réduction d'impôt passe à 14 % Le taux de la réduction d'impôt passerait à 14 % en 2012, contre 22 % cette année

Le taux de la réduction d'impôt passerait à 14 % en 2012, contre 22 % cette année. Seuls les logements « verts » profiteraient désormais de l'avantage fiscal. Le plafond sera fixé par zone géographique.
Une réduction d'impôt pour les seuls logements « verts »

Le dispositif Scellier est largement remanié. Tout change : les logements éligibles, le taux de la réduction d'impôt et le plafond. C'est en tout cas ce que prévoit le projet de loi de finances pour 2012, qui va faire l'objet du vote des parlementaires _ tout peut donc encore changer. Revue de détails.

Première nouveauté d'importance, l'avantage fiscal sera réservé « exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label bâtiment basse consommation 2005 (BBC 2005) et aux logements rénovés , assortis d'un label attestant d'un niveau de performance énergétique exigeant », explique Bercy. En clair, les logements neufs non BBC, ne bénéficieront plus d'aucune réduction d'impôt. Pour les logements de ce type achetés cette année, rappelons que l'avantage est de 13 %. Autre nouveauté : les logements anciens pourront en profiter s'ils font l'objet d'une rénovation « verte », à définir.

Prêts immobiliers :la hausse des taux ralentit

Les taux des crédits immobiliers ont gagné entre 0,05 % et 0,25 % selon les durées et les région. Les banques continuent d'appliquer à leurs tarifs une faible marge.

Au plan régional, le Sud-Ouest et l'Ouest affichent une grille tarifaire très compétitive avec un taux de seulement 4,05% sur quinze ans. Pour un prêt accordé sur vingt ans, le Sud -Ouest propose des tarifs sur la base d'un taux nominal de 4,25 %Entre la mi-avril et la mi-mai, les taux fixes de crédit immobilier ont progressé de 0,05% à 0,25%, selon les durées et les régions, d'après le dernier baromètre régional. Pour un financement sur quinze ans, le taux nominal (hors assurance) se maintient -comme le mois dernier -à 4,05%. Mais pour un financement immobilier octroyé sur vingt ans, il s'élève en moyenne à 4,30% contre 4,25 % un mois plus tôt.

13 banques privées au banc d'essai

En gestion de fortune, chaque maison à sa spécialité. Notre tableau synthétique de l'offre, des services et des prix de 13 banques privées.

Selon Bain & Company, 1,9 million de ménages détiennent plus de 150 000 euros d'actifs financiers. Parmi eux 1,1 million disposent de 150 000 à 500 000 euros et 200 000 de plus d'un million d'euros. La plupart se contentent de prestations bancaires classiques, dont ils sont rarement satisfaits : les conseillers des grands réseaux, qui administrent chacun plus de 400 clients, n'ont guère de temps à consacrer aux besoins spécifiques des foyers aisés.

Pour éviter de voir cette manne de clients « haut de gamme » fuir vers des spécialistes comme Rothschild, les grands réseaux ont créé depuis la fin des années 1990 des filiales dédiées (Société Générale Private Banking en 1997, BNP Paribas Wealth Management en 2000, LCL Banque Privée depuis 2007 ou Crédit Agricole Banque Privée depuis 2009, au déploiement variable selon les caisses). Avec 250 000 euros (Bnp Paribas) ou 300 000 euros (LCL) d'actifs financiers à confier, on peut désormais bénéficier dans certains établissements de lieux d'accueils dédiés et de conseillers dits « patrimoniaux » (aussi appelés « banquiers privés »), plus chevronnés et surtout, moins surchargés.

Du moins en théorie ... Ces derniers gèrent tout de même 200 à 320 comptes selon les maisons (chiffres ci-contre). Pour avoir droit au tapis rouge et aux prestations sur mesure, il faut en fait être éligible aux cellules plus select de « gestion de fortune », accessibles au delà d'un million d'euros (4 millions chez LCL, 5 millions chez Bnp Paribas). Ou opter pour un établissement au ticket d'entrée directement élevé (1 million d'euros chez Société Générale Private Banking, Neuflize OBC, HSBC*, Pictet ou la BGPI, 3 millions chez Rothschild & Cie). Là, les banquiers ne sont responsables que de 150 relations familiales en moyenne. Prudence : leurs effectifs varient beaucoup selon les boutiques (comparez les ratios de prise en charge des clients grâce aux éléments du tableau ci-dessus).

Où trouver les meilleures solutions sur mesure ?

Chef d'entreprise, immobilier haut de gamme ou gestion financière haute couture. chaque maison a sa spécialité. une fois vos besoins définis, il suffit de choisir le bon établissement. A lire, dans notre article« Où trouver les meilleures solutions sur mesure ».

Tapis rouge

Si vous avez besoin de conseils pour structurer votre patrimoine (allocation d'actifs, assurance-vie, immobilier, SCI, holding, etc), ordonner votre situation familiale ou fiscale (régime matrimonial, donations, patrimoine international, etc), il vous faudra faire appel à des experts juridiques et fiscaux. Ces derniers, baptisés « ingénieurs patrimoniaux « -anciens notaires ou avocats dans l'idéal -épaulent dans chaque établissement les banquiers privés pour les questions techniques. Parmi les équipes les plus disponibles, celles de Rothschild & Cie (20 ingénieurs pour 600 familles contre 25 chez BNP Paribas pour 130 000 clients « privés » et 1 000 familles en gestion de fortune). Lors du rendez -vous de prise de contact, vous rencontrerez probablement un de ces ingénieurs. Souvent, celui-ci réalisera ensuite une étude patrimoniale. Si ce panorama n'est pas bien ficelé, fuyez. S'il est sérieux, renseignez-vous sur le suivi ultérieur : vous êtes en droit d'attendre un bilan annuel complet et des études ciblées pour des problématiques précises (pour étudier les effets d'une donation partage ou pour créer une SCI, etc). Vérifiez aussi que la maison peut vous assister pour des déclarations d'impôts complexes, par exemple si l'articulation des revenus et des déficits fonciers reste un peu obscure à vos yeux.

Une gestion sous mandat haute couture

Le coeur de l'offre des banques privées demeure la gestion « sous mandat » : vous déléguez les arbitrages sur un portefeuille donné avec des objectifs et un profil de risque précis. Entre 50 000 et 250 000 euros, on vous propose des solutions standardisées (arbitrages trimestriels automatiques, fonds « maison » prédominants, etc). Les performances peuvent être bonnes, mais tous les portefeuilles se ressemblent et joindre le gérant se révèle mission impossible. Pour une gestion sur mesure, il faut souvent mettre sur la table près d'un million d'euros (500 000 euros chez Barclays, 750 000 euros à la Banque privée 1818 et à la Société Générale). « Vous pourrez alors insister pour investir dans une société qui vous tient à coeur, mettre l'accent sur un secteur, et bien sûr, exiger une large palette de supports (fonds, obligations, fonds structurés) », détaille Laurent Joly, directeur mondial de l'ingénierie patrimoniale chez Société Générale Private Banking.

* L'établissement pourrait relever son seuil à 3 millions d'euros d'ici quelques mois.

ASSURANCE VIE

Le Sénat propose de prélever 20.000 euros sur le patrimoine des personnes âgées aisées pour mieux prendre en charge la dépendance de ceux qui en ont le plus besoin.

Il faut recourir au patrimoine des personnes âgées après leur décès pour financer la prise en charge de la dépendance, à condition que cela résulte d'un choix clair et ex ante du bénéficiaire. C'est la position de la mission d'information du Sénat sur la dépendance, qui a examiné hier son rapport final. Il alimentera la réflexion des groupes de travail mis en place par le gouvernement afin de préparer la réforme, promise pour l'automne. Les sénateurs explorent différentes pistes afin d'améliorer l'aide aux personnes dépendantes. « Pour faire face aux besoins, il faudra dégager des ressources », souligne Alain Vasselle, rapporteur UMP de la mission.

L'idée serait de prélever une fraction du patrimoine des personnes âgées les plus aisées lorsqu'elles touchent l'allocation personnalisée d'autonomie (APA), principale prestation de prise en charge de la dépendance. La personne aurait le choix entre deux solutions au moment où elle devient dépendante. Si elle souhaite transmettre l'intégralité de son patrimoine à ses héritiers, elle ne toucherait que la moitié de l'APA. Si elle veut bénéficier de l'allocation à 100 %, on prélèverait 20.000 euros au maximum après son décès sur son patrimoine, au-delà d'un seuil compris entre 150.000 et 200.000 euros.

« Ce gage sur patrimoine permettrait d'économiser 800 millions d'euros par an au moins, une somme qu'on redéploierait vers les personnes qui en ont le plus besoin », argumente Alain Vasselle. L'APA coûte plus de 5 milliards. Conscients que cette proposition est controversée, les sénateurs soulignent que l'APA resterait universelle, que le gage ne concernerait pas les résidents des maisons de retraite et qu'il resterait limité, puisqu'il représenterait au plus 15 % de la succession. La mesure concernerait néanmoins une large population : plus du tiers des allocataires jouissent d'un patrimoine de plus de 200.000 euros.

Une grande partie de la majorité parlementaire défend cette proposition. « C'est inéluctable », estime Jean-Jacques Jégou, vice-président centriste de la mission sénatoriale. A l'Assemblée, la députée UMP Valérie Rosso-Debord faisait la même proposition en juin. La gauche, elle, y est majoritairement hostile.« La plupart des personnes âgées concernées ne voudront pas qu'on touche à leur patrimoine et verront leur aide réduite de moitié », redoute Bernard Cazeau, vice-président socialiste de la mission. Quant au gouvernement, il ne s'est pas encore prononcé, mais il hésite face aux levées de boucliers prévisibles.

Assurances privées

Le rapport estime qu'il faut aussi développer le recours volontaire aux assurances privées. Hostile à une couverture obligatoire, la mission propose une aide publique à la souscription d'une assurance pour les plus démunis. Elle veut faciliter la réorientation de l'assurance-vie et de l'épargne-retraite vers la dépendance. Autre axe de réflexion : l'inclusion de la garantie dépendance dans les complémentaires santé.

Quant à l'idée d'aligner le taux de CSG des retraités sur celui des actifs, « la question ne peut être abordée que dans le cadre d'une réflexion plus globale sur les dépenses fiscales en faveur des personnes âgées », juge Alain Vasselle. La création une deuxième journée de solidarité mérite en revanche d'être étudiée, de même que l'élargissement de l'assiette de la contribution solidarité autonomie.

La hausse du Livret A entraîne celle des autres livrets et plans

A partir du 1er août 2010, le taux de rémunération du Livret A passe à 1,75% et celui du Livret d'épargne populaire à 2,25%.
Les taux des livrets de l'épargne réglementée n'avaient pas été modifiés depuis le 1er août 2009, époque à laquelle le taux du livret A avait été fixé à 1,25%. Au Journal officiel du 24 juillet 2010, un avis du ministère de l'Economie et des Finances modifie la grille des taux réglementés.
Le relèvement du taux du Livret A permettra à chaque épargnant de gagner 76,50 euros de plus sur un an ... à condition d'avoir son livret plein.
Des taux en hausse moyenne de 0,50 point
Ainsi, à compter du 1er août 2010, les taux d'intérêt annuels de rémunération des livrets, plans et comptes non fiscalisés sont fixés comme suit :
1° Les taux des livrets A, des livrets d'épargne institués au profit des travailleurs manuels et des livrets de développement durable (le LDD remplace le Codevi) sont égaux à 1,75 % (contre 1,25 % précedemment) ;
2° Le taux des comptes spéciaux sur livret du Crédit Mutuel est égal à 1,75 % (contre 1,25 % précedemment) ;
3° Le taux des comptes sur livret d'épargne populaire est égal à 2,25 % (contre 1,75 % précedemment);
4° Le taux des livrets d'épargne-entreprise est égal à 1,25 % (contre 0,75 % précedemment) ;
5° Le taux des comptes d'épargne logement hors prime d'Etat est égal à 1,25 % (contre 0,75 % précedemment) ;
6° Le taux des plans d'épargne logement hors prime d'Etat est égal à 2,50 % (pas de modification).
Les taux pratiqués retrouvent le niveau qu'ils avaient entre les 1er mai et 31 juillet 2009.
Le seul produit réglementé dont la rémunération n'est pas revue à la hausse au 1 er août 2010 est le Plan d'épargne logement (PEL). Déjà, en février 2009, sa rémunération était restée étale. Rémunéré à 2,50% ou à 3,50% (avec la prime d'épargne plafonnée à 1.525 euros), selon que l'on utilise ou pas ses droits à prêt immobilier, le PEL est donc redevenu attractif. Les souscriptions actuelles ouvrent droit à un prêt immobilier au taux de 4,20%, hors assurance.
Les personnes faiblement imposées et les jeunes comblés
Les épargnants de moins de 25 ans ou les foyers modestes doivent préférer le Livret jeune ou le Livret d'épargne populaire (LEP) au Livret A. Mieux rémunérés, ces livrets offrent les mêmes avantages en termes de disponibilité de l'épargne et de fiscalité.
Les foyers modestes doivent préférer le Livret d'épargne populaire (LEP) au Livret A. Mieux rémunéré, il offre les mêmes avantages en termes de disponibilité de l'épargne et de fiscalité. Le LEP offre, à compter du 1 er août 2010, une rémunération de 2,25% à toute personne non imposable ou payant un impôt inférieur ou égal à 757 euros sur le revenu de 2009. Le dépôt minimal à l'ouverture d'un LEP est de 30 euros, et vous pouvez déposer jusqu'à 7.700 euros, intérêts non compris.
Les épargnants de moins de 25 ans doivent se tourner en priorité vers le Livret jeune. Sa rémunération est au minimum égale à celle du livret A, c'est-à-dire 1,75% à compter du 1er août 2010. Certaines banques offriront donc des taux de l'ordre de 2,50% ou plus. Ainsi, la BRED rémunère-t-elle déjà le Livret Jeune à 3,50 % et LCL passera sa rémunération à 2,75 % à compter du 1 er août 2010. Exclusivement réservé aux 12 à 25 ans, le livret jeune exige un dépôt minimal de 15 euros. Le maximum des dépôts est de 1.600 euros, intérêts non compris.

Le taux de rémunération du Livret A sera relevé au 1 er août

Le placement préféré des Français devrait passer de 1,25 % à 1,50 %, voire 1,75 %, le 1 er août. Le retour de l'inflation promet de renforcer son statut de placement atypique alors que la rémunération des autres placements pâtit de taux de marché bas.

U ne bonne nouvelle n'est pas exclue », laisse-t-on entendre dans l'entourage de Christine Lagarde. Quelle bonne nouvelle ? La hausse du taux de rémunération du Livret A, qui a connu au plus grand dam de ses quelque 50 millions de détenteurs une érosion continue depuis près de dix-huit mois. Maintenu à son plancher historique de 1,25 % depuis un an, le produit d'épargne préféré des Français devrait en effet voir son taux remonter à 1,50 % voire à 1,75 % le 1 er août.
Deux fois par an, le 15 janvier et le 15 juillet, le niveau de rémunération du Livret A est en effet calculé selon une formule mathématique fondée sur l'évolution des taux courts du marché, d'une part, et sur celle de l'inflation hors tabac, d'autre part. Si le premier pilier des taux reste très bas, le second affiche une remontée sensible depuis plusieurs semaines. La baisse de l'euro, qui renchérit les prix des produits importés, combinée à la hausse des prix de l'énergie a en effet relancé l'inflation. Selon les prévisions des économistes d'Exane, l'indice des prix hors tabac au 30 juin devrait ainsi atteindre 1,48 % sur un an. En intégrant cette estimation dans la formule mathématique, le taux du Livret A grimperait ainsi à 1,75 %.
Rendement réel positif
Les faits pourraient légèrement modifier ces projections d'inflation à la baisse, car les prix de l'énergie ont tendance à redevenir plus raisonnables depuis quelques semaines. Mais pour que la rémunération du Livret A soit maintenue à son plancher actuel, il faudrait que l'inflation soit strictement inférieure à 1,2 % en juin, ce qui paraît improbable.
La question pour les épargnants est donc plutôt de savoir quel sera le niveau exact de la hausse : 1,5 % ou 1,75 % ? Quelle que soit la réponse, c'est pour eux une bonne nouvelle car leur produit de placement préféré retrouvera un rendement réel positif. Cette évolution a donc toutes les chances de conforter le mouvement actuel de collecte positive : entre les mois de janvier et avril, les sommes déposées sur le Livret A ont atteint 2,79 milliards d'euros, ce qui porte à 187,7 milliards d'euros le montant total des sommes collectées à fin avril par le placement. Les banques ne manqueront pas d'accompagner le mouvement dans la mesure où le Livret A leur apporte une ressource peu onéreuse et stable. Une aubaine dans la période actuelle où les liquidités sur le marché interbancaire sont rares et chères.
Pour l'assurance-vie, principal concurrent du Livret A dans le coeur des Français, c'est une mauvaise nouvelle, qui vient s'ajouter à celle d'un nouvel alourdissement de sa fiscalité dans les prochains mois. La hausse de taux du Livret A intervient dans un contexte de taux de marché très bas qui pénalise non seulement l'assurance-vie mais aussi les professionnels du logement social. Ils utilisent en effet la collecte du Livret A pour financer leurs projets. La hausse de son taux a donc un impact direct sur le coût de leur ressource.